Vous songez à acheter un plex pour le transformer en maison unifamiliale, ou encore à convertir une maison en plex afin de générer des revenus locatifs ? Au Québec, ce type de projet est courant, mais il est fortement encadré par des règlements municipaux stricts.
Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Comprendre les réglementations locales au Québec
Chaque municipalité au Québec applique ses propres règles en matière de démolition, reconstruction et conversion immobilière. Ce qui est autorisé dans une ville peut être interdit dans une autre.
Permis de démolition
Dans la majorité des villes, un permis de démolition est obligatoire. L’approbation dépend de plusieurs facteurs :
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Protection du patrimoine bâti
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Conformité au plan d’urbanisme municipal
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Préservation du parc locatif
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Impacts sur le voisinage et la densité du secteur
💡 Astuce : Déposez votre demande le plus tôt possible, car l’approbation peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
Zonage et densité
Le zonage détermine si une conversion est permise :
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Certaines zones sont réservées uniquement aux maisons unifamiliales.
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D’autres zones favorisent la densification, ce qui facilite la conversion de maisons en plex ou la construction d’immeubles locatifs.
Cas particulier : la Ville de Montréal
À Montréal, la réglementation est particulièrement stricte.
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Démolition d’un plex : Rarement autorisée, car la Ville souhaite protéger le parc locatif et limiter la perte de logements abordables.
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Arrondissements restrictifs : Sur le Plateau-Mont-Royal ou à Rosemont–La Petite-Patrie, il est presque impossible de remplacer un plex par une maison unifamiliale.
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Densification encouragée : Dans certains secteurs, la Ville favorise au contraire la transformation de maisons en plex pour répondre à la forte demande locative.
📌 À retenir : Avant même d’acheter une propriété, vérifiez les règlements auprès du service d’urbanisme municipal.
Les impacts financiers d’un projet de conversion
Transformer un plex en maison ou l’inverse représente un investissement important. Voici les principaux coûts à prévoir :
1. Coûts de construction
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Démolition et reconstruction : Plusieurs centaines de milliers de dollars, selon la taille et l’état du bâtiment.
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Conversion intérieure : Travaux de plomberie, électricité, insonorisation et aménagement des unités.
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Soumissions multiples : Obtenez plusieurs devis pour comparer les coûts.
2. Taxes et droits de mutation
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Nouvelle évaluation foncière = taxes municipales plus élevées.
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Changement de vocation qui peut avoir des impacts fiscaux, notamment pour les revenus locatifs.
3. Valeur de revente
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Dans plusieurs villes, un plex a souvent une meilleure valeur de revente, car il offre un potentiel locatif.
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Toutefois, dans des quartiers résidentiels haut de gamme, une grande maison unifamiliale peut se vendre à un prix supérieur.
Maison unifamiliale vs. plex : avantages et inconvénients
| Maison unifamiliale | Plex (immeuble locatif) |
|---|---|
| ✅ Plus d’intimité | ✅ Revenus locatifs stables |
| ✅ Liberté de personnalisation complète | ✅ Excellente valeur de revente en zone urbaine |
| ✅ Moins de gestion administrative | ❌ Plus de gestion (locataires, rénovations multiples) |
| ❌ Moins rentable dans un marché locatif fort | ❌ Contrainte d’entretien accrue |
L’importance de s’entourer de professionnels
Pour éviter les erreurs coûteuses, collaborez avec des experts dès le début du projet :
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Courtier immobilier : évalue la valeur réelle des propriétés et identifie les opportunités.
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Avocat en droit immobilier : analyse les règlements et vous protège légalement.
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Évaluateur agréé : estime la valeur actuelle et future du bien après conversion.
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Service d’urbanisme municipal : valide la faisabilité réglementaire de votre projet.
Conclusion : la clé du succès, c’est la préparation
La conversion d’un plex en maison unifamiliale (ou l’inverse) peut être un projet rentable, mais tout dépend des règlements municipaux.
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À Montréal, la démolition d’un plex est rarement permise, car la Ville souhaite protéger l’offre de logements.
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Dans d’autres villes, ces conversions peuvent être encouragées pour répondre à la demande en logement.
Avant d’investir, prenez le temps de vérifier les règles en vigueur et de vous entourer d’un courtier immobilier et d’experts qualifiés. Cette préparation vous permettra de minimiser les risques et de transformer votre projet en une réussite durable.
